都会のワンルームマンション投資失敗、と言うのはよく聞く話で記事にもなっていますし、
書籍も鬼のように出ていますから勉強のしがいのあるジャンルとは言えます。
では、田舎で行うワンルームマンション投資の実態とは如何なるものでしょうか。
今回説明するのは、私が行なっている、マンション投資の中でもさらにマニアックな、
・ボロ区分マンション投資
について概要をお話ししましょう。
結果としては回収には時間がかかるし、先行きは非常に不透明といえます、やっていいのは、投資した金額はある程度死に金となっても良い、と思える人だけですね（ってこれ自分で書いてて虚しくなるな・・）
田舎のワンルームマンション事情
田舎のワンルームマンションは今どうなっているかというと、
新築は田舎だから１LDKなどはなくて、３LDKなどが主流で３０００万以上
中古も１LDKなどはほとんどなくて、３LDKなどが主流で築２０年たっていても２０００万したりする。
その下の価格帯は３DK築３０万年オーバーで数百万だったり、１Kで築３０万年オーバーで１５０万、といった物件が散見される、と言う状況です、
都会と違って、単身の需要がほとんどないため、新築は2LDK以上がメインで価格が高騰していて３０００万以上なので、、ローンを組まないと買えないのは都会と同じです。
となると、ローンを組まずに買おうとすると、数百万も（私には）無理ですから必然的に、築３０万年以上のオンボロ１K区分を１５０万くらいで買う、と言うことになります。
ここで重要なのが、１５０万だったら田舎の場合は、
「国産コンパクトカーや国産軽自動車の新車を買うのと同じだ！」
と言う気概が必要です。
オンボロ１Kを買ってどうにかなるのか？
ではオンボロ１Kを買った後、どうにかなるのかを考えましょう。
人に貸せる状態にするのに一苦労
１５０万で売りに出ていたところで、仲介手数料やらなんやらかんやらで１.２倍くらいは合計でかかりますから、１５０万×１.２＝１８０万くらいはかかります。
部屋がボロかったりすると、エアコン変えたり、壁紙変えたり、床材変えたり、IH変えたり、なんやらかんやらを業者に頼むと４０万くらいしますから、、それを節約するために壁紙貼ったりIH変えたり風呂の掃除したり、、、
なんて自分でできることは自分でやって節約して、、、なんとか２００万くらいで１部屋が人に貸せる状態になったとしましょう。
入居者を探して一苦労
では次に住んでくれる人を探します。
都会の場合はそれなりに良い立地で綺麗な物件であれば、すぐに入居者が決まるみたいですが、田舎で１５０万などで売っていた物件にそんなに簡単に人は住みません。
いろんな不動産屋さんに営業して、、何ヶ月も募集かけて放置して、、、やっと決まる、かも・・・
と言うのが実態です、どれだけ放置しても決まらないなんてことはザラで、その場合は禁断の、
・家賃を下げる
と言う行為を行なっていくことになります。。。
入居者が決まったところで利益はどうなる？
なんとか根性で入居者を決めたところで、、、さて、たとえば家賃３万円で決まったとしましょう、いろんな計算をしていきますね。
マンションというのは管理費や修繕積立金というものが存在しますし、固定資産税がかかります、その辺の話は以下記事でもしています。
管理費＆修繕費＆固定資産税の月割りで合計１万円かかったとしましょう、そうすると、
家賃３００００円ー１００００円＝残り２００００円
となりますね、さらに、管理会社などにお願いすると5％くらい管理料がかかりますから、
３００００×０.０５＝１５００円＋振込手数料５００円等＝２０００円／月管理料
となりますから、上記の残り２万から、、
２００００円ー２０００円＝１８０００円
が月の手残りになります。。
さて、これで利回り、と言うものを計算します。
残った手残りと取得代金から利回りを計算すると・・・
月の手残り１８０００円と取得にかかった費用２００万円で利回りを計算しますと、、
１.８万×１２ヶ月＝２１.６万
これを２００万で割ります
２１.６÷２００＝１０.８％
となるので、実際の利回りは１０.８％、と言うことになりますね。
さて、、、入ってくれた入居者がず〜っと住んでくれたとしたら、、初期費用２００万はいつ回収できるかというと、利回り１０.８％で１を割ると
１÷１０.８％＝約９.３年
と言うことで、９年以上住んでくれて、やっと初期投資金額を回収できる、な〜んてことになります。
ボロ区分マンションに将来の安定性などない
てな感じでオンボロ１Kの実態がつかめましたが、世の中はそんなに甘くありません。
１Kに住む人ってのは単身の方ですから、簡単に引越ししていきますから、突然退去していきます、９年も住み続ける人なんてちょ〜レアキャラです。
退去が発生したら、、部屋ボロボロですから、またリフォームにお金がかかって、その金額を回収するのにまた何年間・・
なんてことになります。
さらには、もともと築３０万年以上のオンボロですから、数年経てば築４０万年のチョーオンボロになって、住む人なんて皆無になるかもしれないし、ボロすぎて買い手がつかずに売るに売れない、なんてことにもなりかねません。
てな感じで、はっきりいってリスクだらけなのが、田舎のオンボロマンション投資の実態ですね。
初期投資金額はなかったことにして考える、、
と言う感じで先行き不透明感しかないオンボロマンション投資をどうやったら前向きに捉えられるのか、これはもう、
・初期投資金額はほとんどなかったことにする（回収できなくてもしゃあない）
とできるかどうか？なんですけど、、、それやったら投資しない方がいいんですけどね。。
２００万の新車買ったら数年後には１００万になってほっといたら１００万損するだけじゃないすか、だったらボロ区分で２００万突っ込んで数年後に１００万以上回収できてたらラッキー、みたいな感じですかね？？
あとは、突っ込んだ金は置いといて、月に数万円くらい家賃が手残りしたとしたら、、会社リストラされても、まあ、なんとか問題なく生きていけるじゃないすか。
ってな感じですかねぇ、書いててあんまりええことないなぁとは我ながら思っちゃいましたが、まあ、これもやってみなわからんってやつですよ。
デイトレが得意な人は株の方が良いだろうね
２００万をボロ区分に突っ込むと上記のようなリスクに見舞われます。
じゃあ、他の方法として株式に突っ込んだらどうなる？って感じですが、私はあんまり向いてませんでしたが、、
向いてる人ならばデイトレードで２００万円を運用した方が、ボロ区分買うよりも効率よく増やせそうな気がしますね。
暴落さえしなければ、元金は減りませんし、上手くいけばリスクなしで利回り１０％超え、なんてことがあったりなかったり（投資の神様バフェットさんでも１０％はいかないそうですが・・・）
と言うことで、不動産投資はそれなりにリスクがあるのでなんか自分で考えるのが好きな人向けでしょうね。
ま、なんにしろ楽して金なんて儲けられん、ってことですよ、上手いことやれる人もいますけどね、それが自分とは限りませんからご注意を・・・
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