久しぶりにボロ区分マンションを購入する事になったので、流れを紹介。
こんなボロい部屋が人に借りられるのか？借りられたとしていくらでイケるのか。
あまりおすすめはしませんが、参考まで。
物件の探し方は、不動産サイト
物件の探し方はというと、
などのサイトです、膨大な物件が掲載されていますが、私が狙うのは、
「自分の住む地域の２００万以下の区分」
と決めているので、そんなに数は出てきません。
アットホームや健美屋は新着物件が登録されるとメールで通知することができるので、手頃な物件が登録されたら見にいく、と言うスタイルです。
気になる物件があれば、問い合わせフォームから
気になる物件が見つかったら問い合わせフォームから問い合わせます。
メールだとスルーされることがあるので、どうしても気になる物件は電話した方が良いです。
問い合わせ先は仲介不動産屋になりますので、不動産屋さんから連絡がきます。
内見（部屋の中を見ること）が可能であれば確認して、購入するかどうかを検討します。
金額交渉は不動産屋さんが売主さんと交渉
購入の意思があれば不動産屋さんにこの金額なら買います、的なことを伝えれば、不動産屋さんが売主さんと交渉してくれます。
と言うのも不動産屋さんは仲介業者です。
売主 ⇄ 仲介業者 ⇄ 買主
という構図なので、私が直接売主と交渉することはないです。
と言うのも、不動産売買の仕事は宅建資格を持っている人しか扱えないからですね。
さて、見事に値段が折り合えば交渉成立です。
部屋代金以外にかかる費用
例えば１００万円で買うと決まった場合、この金額だけでは終わりません、他に費用がかかります。
今回の物件でいうと、
・仲介手数料
→仲介した不動産屋さんに払う金額です、％が決まってます、ボロ物件は安いので今回なら約５万です
・登記費用
→物件の登記を行いますが、司法書士さんに頼むので約７万くらい（自分でする人もいるらしいです）
・管理会社に払う費用
→今回の物件は所有者が変わるとマンション管理会社に一時金を払う必要があります、これが５万
・固定資産税の精算
→固定資産税は1/1に物件を所有している人にかかるので日割りで精算をします、おそらく１.５万くらい
・マンション管理費や修繕積立費の精算
→マンションには管理費と修繕積立費がかかりますから、これも日割りで計算、１万くらい
・不動産取得税
→住む目的以外で不動産を取得した場合には税金がかかります、これが４万くらい
と言うことで、購入代金１００万＋上記の合計２３.５万円くらいがかかります。
部屋はどんな感じ
私が購入した部屋の状態はこんな感じ
動くかどうか謎の訳わからんエアコンと無駄な公団吊り、室外機を下ろすのが大変で余計な費用がかかるのでエアコンの交換は約８万くらいかかりそう。
ついでに天井が古臭いから壁紙を貼る、壁紙１万くらい、貼り付けは自分でやるのでタダ・・・
床が絨毯なんだけど、、さほど汚くないからこのままで行こうと思う。
ボロボロの動くかどうかわからんグルグル電熱線IH、新品で１万円くらい、これも自分で交換なので交換費用はタダ。
ユニットバスはトイレ洗面バス一体型の３点ユニット、これが苦手な人は入居しない、が、個人的には一人暮らしだったら掃除が楽なので悪くないとは思うが、、どうだろう。
と言うわけで、この部屋の改造にかかる費用は、
エアコン８万、天井壁紙貼り１万、IH交換１万、と言う感じ。
ちなみに、私はテレビ（２万）と電子レンジ（１万）と小型冷蔵庫（１万）と小型洗濯機（３万）をつけて貸し出すので、それらの費用を足すと合計で、
部屋改造費用：１７万くらい
となる予定。
物件の値段とその他の費用と改造費を合わせると、
約１４０万円
かかる見込みですねぇ・・・さて、これで人住んでくれなかったら、ぜ〜んぶ持ち出しですね！
この持ち出しのリスクが耐えられない人は、、不動産投資はやめといて、１４０万でデイトレードした方が良いです。。。
改造にかかる時間などは別途
まずは購入編と言うことで、今回はこのくらいで終わります。
問い合わせをしてから決済までは大体２ヶ月くらいかかります、不動産の売買は時間がかかるんですね。
今回は融資は使わない（し使ったことない）ですが、融資を引く場合はさらに時間がかかると思います。
引き渡し後にIH変えて、天井に貼って、エアコンを変えてもらって、、、とやっていきますので乞うご期待！？
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