まったくオススメできないボロ区分マンション投資。
それでも空室を埋めないと損失が出ていくだけなので、苦しみながらもジモティーに投稿し続けた結果、
・1年空室のボロ区分マンションが埋まった
ので、何をしたかを記録します。
やったことは、
・フローリングへの変更
・ジモティー投稿を詳細に書く
・ジモティーのオプションを使って定期的に投稿する
となります。
どれが一番効いたか？いや、どれも重要だったと思いますね。。
カーペット→フローリングへの変更
今回の物件は最初
・カーペット
物件でした、ただ、角部屋で出窓付、カーペットもさほど汚れてない、ということでそのまんまで入居者募集をしたところ、
ジモティーからの問合せで内見ゲット
別の部屋の入居者が知り合いの為の内見ゲット
という形でいくつか内見までこぎつける事ができたのですが、これが問題でした。
私が思ったのは、
”カーペットでも（内見くるから）いけるな・・・”
という大いなる勘違いでした（ついでに別の物件で１戸カーペットでも入居者が決まった、ということもある）
というのも、実は
・内見２回もあって逃すってのがおかしい
のであります。
部屋を見に来るくらいの人というのは、本気で部屋を借りようとしている人で、条件面を確認したうえで最終確認にくるわけですから、、部屋がおかしくなければほぼ決まるはずです。
決まらなかった理由はおそらく、
・ちょっとこきたないカーペット
にあるのでした。。
謎色のカーペット→白いフローリングへ、ついでに証明もちょっとおしゃれっぽく変えて、DIYで5万くらい。
ジモティー投稿を長文へ
さて、フローリングへ変えたあと、次はもはやボロ区分ではここしか募集する場所がないと言ってもいいジモティー投稿の見直しです。
変更する前までは、
・500文字くらいで条件を簡単に記載して、とりあえず問合せください
というような内容にして、投稿者の名前をローマ字の略称にしていたのですが、、、どうもこれはダメのようで、以下のように変更。
・1500文字くらいの長文、詳細を記載して、住む人のイメージなんかの余計な情報を記載
・ついでに投稿者の名前も本名の漢字へ
という形に変えてみました。
さて、どうなったかというと、
・冷やかし問合せが消えた。。。
のです、もしかするとジモティーの仕様変更でもあったのかもしれませんが、上記変更をした後は謎の日本語の問合せや、内見来ると言ってこない人や、ドタキャンしまくる人からの問合せが
全くゼロ
になりました、、、どうやら、長文は冷やかしの人たちを跳ね返す力があるのかもしれません、だって、
読むのめんどくさい
ですからね。。
ジモティーのオプションで定期的に投稿
次に行ったのは
ジモティーオプションで定期的に投稿
という行為です。
これはどういうことかというと、ジモティーでは毎日大量の投稿があるので、新規投稿が新たに表示されるたびに以前の投稿は下に追いやられて消えて行きます。
メルカリなども同じで、放置するとだんだん下の方においやられて目にとまる機会が減ってしまうのです（そのためメルカリではよく値下げなどをして再度投稿が上がるようにするわけです）
この投稿が消える問題を解決する方法が実はありますそれが、
・有料オプションを使う
という方法です。
いろいろな有料オプションがあるのですが、私が選んだのは、
リフレッシュ（再投稿みたいなもの）
というもので、これを使うと既存の投稿でも新規投稿のように再表示してくれる、というものです。
この有料オプションは、５回使えて1200円です。
これを1か月ごとに使う、ということを行いました。
これで効果あるの？と思われがちですが、意外と効果があるんですね、
この再投稿は無料でも3か月毎に使えるのですが、以前無料で再投稿したときには、
再投稿したら問合せがくる
という現象が起きていましたので、かなり有効っぽい感じではあります。
毎月使っても200円/月ですから、これで問い合わせが来るんだったらすごく安い広告費と言えます。
手をかけて、必要な人に見えるようにすれば、、なんとかなる！？
以上のような事を行って、なんとか購入から１年間空室物件に入居者がつきました。。
区分マンションというのは、誰も住んでなくても固定資産税や管理費、修繕費がかかりますので、、１年間の空室で８万円くらいのもちだしになっております（だからボロ区分マンションはおすすめできない・・）
苦労はしましたが入居者がついて思うのは、
・部屋に手をかけないとダメ
であるということと、
・必要な人の目にとまるようにしないとダメ
ということです。
ボロ区分マンションとは言え、自分が住んでもいいかな、と思えるクオリティまではもっていかないと話しにならなくて、
ジモティーでもなんでもよいから、必要な人の目にとまって、その人の用途にあえば、
なんとか入居者が決まる、ということのはず、です。
新築で小奇麗な物件はほっといても人が寄ってきますが、、、ボロい物件はそれなりに汗が流して、工夫をしなきゃあやっぱりダメだなぁ、ということで、、、
やっぱりボロ区分マンション投資はおすすめできん、、
ということで、ボロ区分マンションに１００万円以上突っ込むんなら新NISAでインデックスに全部突っ込んだ方がいいですよ・・・
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