ボロ区分マンション投資は、部屋が狭いのでさほど手間がかからない、と思っていたのですが、どうやらそんなことはない、という事を振り返ってみます。
何かにチャレンジするっていうことはリスクを背負う、という事でもあります
以下のようなトラブルはまだ序の口だと思われますが、参考まで。。
退去時に判明したトラブル
まずは退去される時のヒアリングや、退去された後の部屋の状況からのイベントです。
設置していた折り畳みベッド破壊
初期の頃は折り畳みベッドも部屋に備え付けていたのですが、ベトナムの方が１０か月ほど住んだあと見てみると、
ベッドの足がぽっきり折れていました・・
ついでに、１０００円の折りたたみ椅子も破損していました、本人には会った事がないのでわからないのですが、体が大きい人だったのでしょうか・・・
対処方法：折り畳みベッドは置かない・・
これ以降は折り畳みベッドや折り畳み椅子を設置するのは辞めました。
人によって取り扱い方があまりにも違うので想像がつかないです。
洗濯機の排水が流れにくい問題
こちらは４か月ほど入居されていたからのヒアリングで判明、
洗濯機の排水が流れにくくて溢れる事がある、とのこと、住んでいる時には連絡くれなくて、退去時に教えてくれる、という不思議なケースでした。
対処方法：パイプクリーナーで掃除
パイプクリーナーを買ってきて排水管を掃除しました。
その後は部屋入手時には洗濯機の排水溝が流れるかどうかを事前に確認するようになりました。。
隣人が騒々しい問題
こちらは女性の方なのですが、隣人が夜中などに活動される方で、ドアの開け閉めが結構うるさい物件だったので、、、
いわゆる騒音トラブルで退去されていきました。
対処方法：たぶん気の弱い女性はボロ区分には入居向いていない・・
直接の被害はなかったようですが、警察にまで相談したりしたようですので、、、気の強い女性以外はボロ物件には住まない方がいいです。。
とまあ、こんな感じで退去されてから判明する事もあるのですが、、基本的には入居されている物件からの問い合わせが主です。
入居時に発生したトラブル
次に入居されている方、及びその関係者からの問い合わせ等です。
家賃滞納問題
コロナ過においては仕事が激減した方もおられました。
思いっきりそのあおりを受けて、家賃が払えない、という方もいました。
結果的には数か月遅れても支払っていただけたので今のところは事なきを得ています。
対処方法：はとれていない、、どうなるやら・・
家賃未払い問題の対処は保証会社を付ける、ということなのですが、
最近は個人管理が増えてきて保証会社を通していない物件も増えてきまして、、まったく予想ができません。。。
入居者と連絡が取れない問題
私は入居者と連絡が取れない問題を２回体験しました、、
１件目は大学生の入居者で母親から最近連絡が取れないとの問合せ、合いかぎで部屋を開けてみると、、中からひょっこりと本人が出てきました。
何もなくて良かったです、が、その後入居者は退去していきました。。。
２件目は身寄りのないおっちゃん、職場の社長から連絡が取れないとの問合せ、警察も出動しての騒ぎとなりましたが、、結局は本人と連絡がとれて、結果は、体調不良で寝ていた、とのことでした。
大事が無くて良かったです、今のところ・・・
対処方法：どうしようもないです・・・
対処方法はイマイチ思いつきませんが、とにかく合いかぎは必ず持っていないとダメですね、ってのは当たり前か。。。
ちなみに、私は管理会社に合いかぎを預けていないので、私が出動しなければならなくなっている現実があるので、もしかしたら管理会社に合いかぎを預けるってのはちょっとだけ有効かもしれません。
洗濯機の排水が流れにくい問題２件
この問題は、どうも私の所有するボロ区分ではあるあるなのかもしれません。
事前に水の流れは確認しているのですが、その後何かが起きると問題がおきます。
トラップが錆びすぎていて詰まった
とある物件はトラップがあった（奇跡的に残っていた）のですが、錆びすぎていて、私が確認した時は流れたのｄすが、そのご錆びが排水溝に詰まって流れなくなったようです。
対処方法：錆びたトラップは捨てる
錆びたトラップを捨てたら順調に流れるようになりました。。
油が固まって詰まった
これは入居者が中国出身の方だったので、大量の油を使って料理をされている様子でした、そしてその油を流したら、、見事に冬だったので油が固まって詰まってしまいました。
しかも、物件的に配管の傾斜が取れない間取りの為つまりやすい物件のようでした。
対処方法：真空式パッコンで掃除
上記のパイプワイヤーでは解消できず、真空式のパッコンを導入して解消しました。
みごとに油が大量にでてきて油まみれになったのは言うまでもありません・・・
ついでに、この物件では管理組合が高圧洗浄を実施してくれるので、依頼して実施しました、が、そもそもの傾斜問題は残っているので、、詰まりやすいことには変わらないのだそうな。。
給湯器がエラーで止まる問題
給湯器が急に動かなくなったと連絡があり。
現場に急行しエラー症状を確認して各所に電話して確認した結果、ガスメーターでガスが止まっていたとのこと。
対処方法：ガスメーターで止まっていたらリセット解除
ガスメーターのリセットで復旧、地震やずっと使わなかったりするとガスメーターの時点でガスの供給が止まる場合があるようです。
トイレの継管から水漏れ
トイレを流すとトイレとタンクをつなぐ管から水漏れがすると連絡。
タンクの根本からだとタンクを外すという大がかりな作業になるが、今回はトイレ側の継ぎ目のナットが緩んでいた様子
対処方法：トイレ側のナットを再締め
ナットを緩めて、シールテープで補強して再度ナットを締める事で解消
入居日当日からゴキブリ発生
これは、、、集合住宅ではどうしようもない事でもあります、、（私も以前住んでいたマンションではゴキブリ問題には悩まされました・・）
さすがに入居日当日から出たら、、、入居者もたまったもんじゃないですよね。。
対処方法：ゴキジェットとブラックキャップ支給
完全には対処不能なのですが、取り急ぎゴキジェットとブラックキャップを入居者の方にお渡ししてきました。。
集合住宅である以上、自分がどれだけがんばってもマンション全体からGをせん滅する事はできませんので、なるべく部屋に入ってこないようにゴキジェットを隙間という隙間に噴射しまくるしかないす。
こんなトラブルはまだ序の口だろうな・・・
とまあ１Kの区分マンションですらこんな調子ですから、広い部屋や戸建てなんかはもっとデカイトラブルが頻発するんでしょうね。
これらのトラブルを見て、
「こりゃボロ区分マンション投資は無理やな・・・」
と思う方は辞めておいた方がよいです。
私は、やっちまったもんはしょうがないので、粛々と対処していきますがね。。。
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