オンボロ区分マンションの入居者募集にジモティーという掲示板を使用していますが、、、
なんとか1件問合せがきました。
一応内見も済んで、あとは契約するかどうかを検討してもらっている段階ですが、ジモティーというマイナー(?)な掲示板で問合せを受けるには工夫が必要です、その方法は、
「初期費用0」
です、アパートを借りようとするときに普通に不動産屋さんに行くと膨大な初期費用がかかります、それを0にする事でちょっとだけ目を引けるわけですね。
これは、部屋を貸す側だけじゃなくて、借りる側にも使えるテクニックになります。
部屋を借りる時、貸す時にかかる初期費用とは
部屋を借りる時や貸す時にかかる初期費用というものはどのようなモノがあるかというと、
部屋を借りる場合
部屋を借りる場合にかかる費用は皆さんお馴染みの項目が並びます
敷金
敷金というのは、一時的に大家が預かる金額ですので、基本的には退去時には返却されるお金です。
ただし、退去時の原状回復費用として使われる場合があるため、帰ってこないイメージがあるだけで、な~んにも無ければ、帰ってきます。
大家側としても、部屋を借りている人から一時的に預かっているお金、という扱いになるので、実は大家の懐に入るお金ではないのです。
まあ、退去時の部屋修繕費用やクリーニング代などで相殺されたりするので、戻ってこないイメージがあるだけです。
礼金
礼金は大家に払う謝礼金みたいなもので、ただたんに余計にかかる費用です。
最近は礼金をとる文化もなくなってきましたが、古い考え方の不動産屋さんや大家だといまだに取る場合があります。
あとは、、、新築などで人気のある部屋はとれるでしょう、といった費用ですね。
仲介手数料
仲介手数料は、大家⇔不動産屋⇔借りる人を仲介した費用を不動産屋さんがもらう費用になります。
不動産屋さんは大家から依頼されてネットや店頭に部屋の情報を載せて、宣伝をして、お客さんを連れてきて入居してもらう、というような仕事を大家さんの代わりにおこなったり。
実際に入居が決まったら契約書などを作成したりする仕事を行うので、その作業代、という意味で仲介手数料がかかるわけです。
まあ、、、さほど大変な作業ではないのですが、、そういうものなんですね。。
上記の費用は家賃×○、という様にかかる事になります、新築物件なら敷金3か月分とか、礼金1か月分とかのようにかかります、ちなみに、仲介手数料は1か月分×消費税になります。
だたし、このほかにも様々な費用が掛かるのです、、これが初期費用が高いという所以です、、
保証会社費用
借りた人が家賃を払えなかった場合に保証に加入していれば、保証会社が変わりに家賃を払ってくれます。
この保証会社に加入するには初期費用として2万円等かかったりします。
火災保険代
さらには部屋で火事などを起こした場合の保険として火災保険代もかかります。
自分で加入する場合は安く入れますが、不動産屋さんを介して加入するとかなりお高くなります。
これが1.5万円などかかったりします。。
鍵交換費用
不動産屋さんによっては鍵交換費用として2万円をとったりします。
まあ、カギというのは簡単に複製できるので、前の入居者がカギを複製していないとも限らないってことで、鍵交換をするわけです。
・・・たしかに女性などは鍵交換した方が良いと思いますが、、男やオッサンの場合は、いらないっすよね。。
クリーニング費用
前の入居者が退去するときにはクリーニングをします。
なのに、さらに入居時にクリーニングをする、という謎の費用がクリーニング(あるいは抗菌処理)費用です、2万円くらいとるところもあります。
これは要らない、と言ってしまってもいいでしょうね。
とまあこんな感じで、、、敷金礼金仲介手数料で家賃×3か月分くらいかかった上に、
保証会社・火災保険・鍵交換・クリーニング、、と積み上がればプラス7万円などになるわけです。
そりゃあ初期費用ってのは高いですよねぇ・・
大家側にかかる費用
参考に大家側にかかる費用も紹介しておきます。
不動産会社へ広告料を支払う
不動産会社に入居者募集を依頼して様々な宣伝をしてもらったわけですから、入居者が決まれば、
広告料
として家賃1か月分(地域によっては3か月ってところもあるらしい・・・)
を支払います。
と言っても、借りる側に比べれば大したことはないですよね。
初期費用0にすればそれはお得ですよね、入居者は・・
とまあ長々と部屋を借りる時の初期費用について説明したわけですが、、
部屋によっては初期費用20万!なんてことも簡単にあり得るわけです。
この膨大な初期費用が0円だったら、それはそれは魅力的でしょう。
というか、、20万という初期費用が払えないから引っ越しができない、という人もいるはずです。
それを解消するのが、初期費用0賃貸ですね。
これをジモティーという掲示板で行う事で、田舎でもなんとか問合せを受けて入居につなげたい・・と私はやっているわけです。
さて、借りる人と直接やり取りをする場合は、初期費用0でもさほど大家側の負担な無いのですが、、これが不動産屋さんを介した場合はどうなるかというと、、
大家が不動産屋さんを介して初期費用0を実現するには、、
先ほど紹介した通り、不動産屋さんで部屋を借りると沢山費用が掛かります、これらをそれぞれ初期費用0にするにはどうするかというと、
敷金 → 0円にする・・・退去時のリスク回避ができなくなる)
礼金 → 0円にする・・・特に影響なし
仲介手数料 → 大家が負担する・・・家賃1か月×消費税が持ち出し
保証会社費用 → 大家が負担・・・2万円ほど持ち出し
火災保険料 → 大家が負担・・・1.5万円ほど持ち出し
鍵交換やクリーニング → なしにする・・・入居者がどうしても必要というなら費用持ち出し
広告料 → 変わらず大家が負担・・・家賃1か月分持ち出し
ということで、家賃×2か月+3万円ほどの費用負担が必要になるので、おおよそ
3か月ほどの家賃収入が0になる。
という事になります。
ただ、大家からしても3か月入居者が居なくて費用を持ち出しするよりも、早く入居者が決まった方がいろいろとお得なので、、、不動産屋を介しても初期費用0、というようにする場合もあるのです。
貸す側だけじゃない、借りる側も初期費用0を狙え
上記のように、大家からしても物件によっては費用持ち出しになっても初期費用0で入居者を早く入れたい、という思惑があるわけです。
ならば、借りる側も、積極的に初期費用0物件を探すのも一つの手なわけです。
ただし、
なぜ初期費用を0にしないと入居者がつかないのか?という事は頭の片隅に置いておく必要があります。
理由は簡単です、
・簡単には入居者が付かない
から持ち出しでも初期費用0にして募集するのです。
新築のアパートなどはほおっておいてもすぐに部屋が埋まります、部屋に魅力があるからですね。
部屋に魅力がない場合は、、費用の面でメリットを打ち出す必要があるわけで、部屋としてはそれなりに難あり、な場合があるわけです。
個人的には、ユニットバスが人気がないので、ユニットバスでも問題ない人間になれたなら、家賃や初期費用を劇的に下げられるチャンスだと言えますね。
まあ、こんな感じで細々とボロ区分マンションに入居者が付かないかと模索しているわけです。。
大家視点を持つと、借りる時もお得に借りられるかもしれませんよ、というお話でした。
ちなみに、1部屋ジモティーからの問い合わせで入居が決まりました~
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