FIREを目指すなら、投資利回りよりも不動産投資の方が良い?

不動産

アメリカ版FIRE(ファイナンシャルインディペンデンスリタイアアーリー_早期経済的独立)本によると投資利益率4%が前提になっております。

ということは、沢山投資に回せるお金があればあるほど早く経済的独立を達成できる、となるわけですが、日本の場合は、いかんせん給料が安い・・・

じゃあどうするか?私が分かる範囲で考えると、

・日本の場合は不動産投資の方が早い!?

という見解もあるのかと感じます。

投資利回り4%が将来的に未確定である事は言うまでもないですし(確率は高いが、、)

不動産投資がずっと続くかどうか未確定なのも言うまでもないですが、どっちも未確定なら、より利回りが高い方を実践した方がいいのでは?

という事も言えますね。

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投資利回り4%で経済的独立するには大量の投資資金が必要

投資利回り4%で一年の生活費をまかなう、というのが経済的独立の一つの考え方ですが、じゃあどのくらい投資原資が必要かというと、

・1年生活費300万なら300万÷4%=7500万円

という事になります、が、7500万円ってすぐに貯められますかね???

毎年200万投資に回せたとして37年(投資利回りは除く)かかります、これって、、普通に定年近いやん・・

ということになります、これじゃあいつまでたってもFIRE出来んがな、ってことで他の方法を考えてみます。

不動産投資利回り10%が達成できたなら、投資資金はいくら?

不動産投資で考えてみますと、利回り10%を出すのはできない事はありません(私でもなんとかできてます)

となると上記のように1年間生活300万とすると、利回り10%なら必要な投資資金は

・300万÷10%=3000万

ということで、投資資金は投資利回り4%に比べると半分以下(単純に4%÷10%)になります。

ならば、不動産投資の方が早くFIREを達成できるのではないか?という考え方もできるわけです。

がしかし、、、不動産投資って簡単にできるの?という壁にぶち当たります。

不動産投資は簡単にできる?

早くに経済的独立を達成できるなら不動産投資だ!

という事になるわけですが、不動産投資が簡単にできるかというと、

まあ、、簡単に儲かる方法なんかないですよねぇ・・

不動産投資の概要は、

1.物件を買って

2.人に貸す or 人に売る

という事です。

物件を買うのは、お金さえあれば不動産屋さんに行けば買えます。

人に貸すのも、その物件が魅力的(か家賃に見合っていれば)ならば誰か借りてくれます。

という単純な話です、じゃあなんでみんなやらないかというと、

お金がない、か、融資を引いて(お金を借りて)まで不動産投資をする気がない。

ということですね、私も住宅ローンでお金を借りるのは懲りたので融資を引いてまでは投資をしようとは思いません。

不動産投資で利回り10%とは

上記のように物件が買えて、人に貸せたとしましょう、となったときに利回り10%とはどういう事かというと、

例えば、物件を200万で買って、人に月2万で貸しました、となると

・2万×12か月÷200万=12%

ということで、利回り12%になるわけです。

ただし、不動産の場合は複利にはなっていかないのと、

実際は固定資産税や不動産屋に管理を頼めば管理費などが引かれるのでその分利回りが下がりますが、

もし200万で物件を変えたとしたら、利回り10%を出すのはさほど難しくはありません(誰かが借りてくれれば)

ということで、仮に手元に2万が残るとしたら、似たような物件を13個持てば、

・2万×13個=26万 ×12か月=312万/1年

というように1年の生活費を達成できるわけですね、上記の計算ならば、200万の物件を13個ですから2600万しかかかっていません(当然ながら机上の空論ですよ・・)

空室や、古くなって誰も住まない、売れない問題

というように、不動産投資を上手くできればFIREに早く近づけるわけですが、不動産にも当然ながらリスクがあります。

・誰も住んでくれなければ、投資した分は丸々損ですし

・今住んでいても古くなったら誰も住まなくなる可能性もありますし

・古くなったら売れない問題も発生します(もっているだけで固定資産税などが発生する)

という感じで、不動産投資にはデメリットもあるわけです。

さて、純粋な投資とどっちが良い?ということですね。

沢山投資に回せる人なら投資運用、あまり回せないなら不動産、かその他

以上のように、毎年多くの金額を投資に回せる人ならば投資運用4%で十分でしょうし、さほど投資に回せないなら不動産、というような構図になるわけです。

となると、多くの金額を回せるようになればいいわけで、ブログなどのアフィリエイトで儲けられるならばそれでいいじゃん!という事でもあります。

まあ、、ブログに関しては私はまったくダメですので、なんとも言えませんが、しっかり実践できる人ならしっかり儲かる人もいるようですから、、何を選ぶかは結局その人次第、なんですよね。。。

不動産
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