ポストに突っ込まれていたマンションの広告を見ると、
Amazonギフト券プレゼント
と記載がある、相方はマンションを見た事がないというから、久々にマンション販売の現場に潜入した。
そこでは、恐るべき話を聞く事ができた。
やはり、ローンを組むというのは、地獄への入り口でしかない。
マンション価格は上がっている？？
私は昔々にマンションを購入した事がある。
私の住んでいる地域は田舎の地方都市で戸建てが主流のためマンションはあまりない地域だ。
私が購入した時には、いくつかマンションが建っていて、値段は２０００～３０００万が主流だった。
さて、今回私が見に行ったマンションは、JRの駅から徒歩１５分程度の場所だ。
この場所で間取りは３LDK、７０平米ほどで、最安が３０００万であった。
この価格表を見た瞬間に私は混乱した。
私がマンションを購入したのは、十数年前であるが、ＪＲの駅から徒歩２５分、３ＬＤＫ、７０平米くらいで、２３００万くらいだった。
高くない？？というのが私の最初の印象だった、当時はマンションによっては、２０００万を切っているものもあった。
一体どういうことなのか？営業の人に聞いても、今(2021年くらい）はこのくらいです、ということだった。
もしかしたら、マンションの値段は上がっているのかもしれない。。
そして、私の住んでいる地域は新築マンションがほとんどないために強気の値段設定になっているのかもしれない。
フルローンを組むと支払いは月１２万円！
さて、そんなお高いマンションですが、３０００万を自己資金なしのフルローンを組んだ場合にどのような支払いになるかというと、ざっくり言うと
ローン：毎月９万
管理費等：毎月３万
で毎月１２万円の支払いをしなくてはならない、と言う状況になる。
ここで私の頭はさらに混乱した、毎月１２万って、、一時期の私の一か月の生活費やないか、と。。。
一か月の生活費を、何をするでもなく毎月払い続けなければならないという状況なのである。
そんな馬鹿な事があるのだろうか、もしリストラされたら、１２万を稼ぐためには、時給１０００円のバイトを２０日８時間働いて１６万、これでやっとローン＋管理費が払えるだけで、他の生活費は別に必要となる。
一体どうやって生活していくのだろうか？謎しか浮かばなかった。
若い夫婦もフルローンで購入するという・・
営業マンに聞くと、若い夫婦もフルローンで購入しているという。
毎月１２万・・・実はここに固定資産税も乗っかるから実は毎月１３万になるのだが・・
夫婦共働きならば、まあ、大丈夫だろうが、子供ができて旦那だけの給料でやっていくことになったとしたら、
私の住む地域は田舎だから給料は安い、手取りで２５万ももらえれば優秀だろう、ローンと管理費で１２万を払い、残り１３万で夫婦と子供一人を養っていくわけだ。
そして、、、３５年ローンだったとするならば、３５年間ず～っと毎月１２万を払い続ける・・
これを地獄と呼ばずしてなんというのだろうか。
私にはわからない、みんなどんな金銭感覚なのだろうか。。。
営業マンのマシンガントークは秀逸
私は販売価格の高騰にあきれ返っていたのだが、そんな中でも営業マンのトークは冴えわたっていた。
コンパクトシティを推進しているから駅前は便利だ
マンションは戸建てよりも対応年数が長いから資産価値が低下しにくい
マイナス金利が継続しているからローン金利が上がる事はしばらくない
戸建ての安い物はすぐに建て替えが必要になるが、マンションは躯体がしっかりしているから大丈夫
転勤などで引っ越しが必要となっても人に高い値段で貸せる
まあ、いろいろとメリットを並び立てて営業マンのマシンガントークは途切れる事がない、ものすごく優秀な営業マンだった。
ここで、私はボロ区分マンション事業をちょっとだけやっているから、人に貸せる、と言うことについて少し考えてみたいと思う。
区分マンション投資はやっぱり厳しい
営業マンのトークの中に、
ローン＋管理費が１２万となる部屋は、相場だと１６万くらいで貸せる
という文言があった。
さて、これを聞いた時に、儲かるやん、と思った人は営業マンに騙されていることになるわけです。
上記でちらっと触れた、固定資産税を入れると、毎月の経費は実は大体１３万になります。
そして、、マンションには修繕積立費というものが存在しますから、、この費用は何年か事に増えていきますので、場合によっては１３万以上になっていきます。
そして、、修繕積立費が増えるころには、新築ではないので貸せる金額も下がります。。
ということで、とりあえず新築の場合を計算すると、
家賃１６万ー（ローン８万＋管理費３万＋固定資産税１万）＝３万
となって、ヤッター毎月３万のお小遣いだ～なんて思ったら甘いです。
不動産会社に管理をお願いした場合は管理費として５％が取られます、家賃１６万の５％は、８０００円です！
となると、、利益は２．２万ですね。
これを１２か月で、２．２万×１２＝２６．４万円となるわけです。
ちなみに、募集してすぐに入居者がつくわけではありませんから、１か月誰も住まなければ１３万の維持費が飛んでいくわけです。
もし、入居者が３か月つかなかったら、１３万×３か月＝３９万、、入居者が付いて１年以上住み続けてくれない限り利益は出ない事になるわけです。
どうですか、人に貸すってのは儲けるためではなく、何にローンの支払いをするためだけに貸す、と言うことになるのがお判りでしょうか。
これが、区分マンション投資は儲からない、という実態ですね。
営業マンは良い事しか言わない、別の視点も持ちましょう
営業マンは良い事しかいいません。
マンションの営業マンであればマンションのメリットを、
戸建ての営業マンであれば戸建てのメリットを、
賃貸の営業マン、、はいないのであまりメリットを聞く機会はないでしょう。
この賃貸の営業マンはいない、というのがポイントで、賃貸のメリットを聞く機会というのはあまりないのが実態です。
しかし、物事には必ずメリットとデメリットがあります、マンションｖｓ戸建て、というような比較だと、ローンを組んで地獄へ突入する未来しかありません。
ぜひ、自分で賃貸のメリットを調べて、購入か賃貸かを決めてもらった方が幸せになれると思います。
私はマンションを購入し、離婚して元妻にあげちゃいました、こんな経歴だからこそローンを組んで住宅を買う事のアホらしさが分かったのかもしれませんが、事前に理解できるものならば、、、良いとは思うのですがねぇ・・
コメント