さて、今回はマンションの管理組合について書いてみよう。
不動産投資の世界における、見過ごされがちな、しかし極めて重要な側面だ。
マンション投資における「管理組合」という現実
区分マンションを所有するということは、ただ単に「部屋」という資産を手に入れることではない。それは、その建物全体を維持・管理するための共同体の一員となることを意味する。そして、その共同体の運営を担うのが管理組合だ。
私が所有する古いマンションのように、管理組合の運営はしばしば困難を伴う。なぜなら、多くの区分所有者が、地理的な制約（遠方に住んでいる、法人が所有しているなど）や、年齢的な問題から、総会への出席や理事としての役割を果たすことが難しいからだ。その結果、近くに住んでいる意欲のある所有者に、その重責が回ってくる。
私が理事を引き受けたのは、まさにこの典型的なケースだ。しかし、理事の仕事は想像以上に地味で、報われることも少ない。
理事の仕事は「地味」で「報われない」
理事の主な職務は、年1回の総会や年数回の理事会に出席し、前期の収支報告を受け、来期の予算や修繕計画を承認することだ。また、理事長になると日常的には管理会社からの報告書に目を通し、電子決済で収支を承認するといった作業が月1回程度発生する。
やる気のある理事長や理事は、大規模修繕のために業者から相見積もりを取ったり、交渉をしたりすることもある。しかし、多くのケースでは、これらの業務は全て管理会社に丸投げされる。理事はただ、その報告を聞き、承認するだけの役割に終始することが多い。
他にも弁護士を雇って滞納者から管理費を徴収しようとしたが、その前に本人が亡くなってしまった、ということもあるり、管理組合が直面する現実の厳しさを物語っている。滞納問題ひとつとっても、解決には時間と労力がかかり、必ずしも報われるとは限らない。
そして、この活動が直接的に物件の収益性や入居率向上に結びつくわけではない。物件の管理状況を知ることはできるが、それはあくまで内部の情報であり、外部の入居希望者にはほとんど関係ない。
投資物件と居住用マンションの違い
私はかつて、新築の居住用マンションの理事会に出席した経験もある。新築マンションの理事会には、最初こそ多くの所有者が出席する。しかし、時間が経つにつれて、その熱意は失われていくのが常だ。
この事実が示唆するのは、マンションという資産が「管理費」と「修繕積立金」というコストを常に伴うということだ。特に投資目的でマンションを持つ場合、このコストは物件を維持する上で最も重要な「マイナス要素」となる。
管理組合の活動は、一見すると面倒で、投資家にとっては何のメリットもないように見えるかもしれない。しかし、この活動を通じて建物の状態が健全に保たれているか、長期的な修繕計画が適切に立てられているかを知ることは、自身の資産価値を守る上で欠かせない。
管理組合の状況を事前に把握することは、区分マンション投資における重要なチェックポイントなのだ。
コメント